Продаж орендованої квартири сам по собі не означає, що мешканець має одразу виїхати. У більшості випадків новий власник стає стороною чинного договору найму та повинен виконувати його умови.

За статтею 814 Цивільного кодексу України після зміни власника житла до нового власника переходять права та обов’язки попереднього наймодавця. Тобто укладений договір продовжує діяти до закінчення передбаченого ним строку.

Однак є виняток. У самому договорі сторони можуть прописати, що продаж квартири є підставою для припинення оренди.

Тому орендарю насамперед варто перевірити, чи є в документі пункт про дострокове припинення найму у разі продажу житла. Також значення мають порядок і строк повідомлення про виселення та умови повернення забезпечувального платежу.

Якщо таких положень немає, власник не може вимагати звільнити квартиру за кілька днів лише тому, що вирішив її продати. Сам продаж житла не припиняє договір автоматично.

Достроково розірвати договір можна за взаємною згодою сторін, в односторонньому порядку, якщо таке право передбачене договором або законом, або через суд.

Для оренди житла закон також передбачає окремі підстави для розірвання. Серед них — тривала несплата оренди, пошкодження квартири, використання її не за призначенням або систематичне порушення прав сусідів після попередження.

Якщо квартира потрібна самому власнику або членам його сім’ї для проживання, орендаря мають попередити про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Водночас намір продати житло не є такою підставою.

Навіть якщо між власником і мешканцем виник конфлікт, орендодавець не може самостійно провести примусове виселення. Він не має права виносити речі орендаря, перекривати комунальні послуги або не пускати його до квартири.

Якщо сторони не можуть домовитися, питання має вирішуватися через суд. Примусове виселення після припинення договору можливе на підставі судового рішення, яке набрало законної сили.

У деяких випадках орендар також має переважне право купити квартиру. За статтею 822 ЦК України воно може виникати, якщо договір найму укладений на строк понад один рік.

У такому разі власник має повідомити наймача про ціну та інші умови продажу. Для короткострокових договорів строком до одного року таке переважне право не застосовується.

Окреме питання — гроші, які орендар передавав під час заселення. Їхній статус залежить від формулювання в договорі: це може бути забезпечувальний платіж, аванс, оплата останнього місяця або завдаток.

Забезпечувальний платіж власник може використати для покриття боргів за оренду, комунальні послуги або підтверджених пошкоджень майна. Невикористану частину після завершення розрахунків мають повернути орендарю.

Якщо гроші були авансом або оплатою за останній місяць, їх мають зарахувати відповідно до умов договору. Правило про повернення суми у подвійному розмірі стосується саме завдатку і не поширюється автоматично на будь-яку побутову «заставу».

Якщо власник пропонує орендарю виїхати раніше за взаємною згодою, домовленість краще оформити письмово. У документі варто зазначити дату виїзду, суму та строк повернення грошей, розрахунки за комунальні послуги, показники лічильників, стан квартири та дату передачі ключів.

Якщо ж квартира продається разом із чинним договором оренди, права й обов’язки наймодавця переходять до нового власника. Тому інформацію про договір і переданий орендарем забезпечувальний платіж бажано окремо зафіксувати під час продажу житла.

🌟 Читайте «Експерт» у своєму смартфоні — додайте нас в Google Discover